Como evitar disputas judiciais em grandes projetos imobiliários
A realização de projetos imobiliários de grande porte envolve um grau de complexidade jurídica proporcional à sua importância econômica e social. Desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades, passando pela estruturação societária, formatação contratual, obtenção de licenças, registro da incorporação, financiamento, relacionamento com adquirentes e eventuais obrigações pós-obra, há uma sucessão de decisões relevantes que, se tomadas sem a devida cautela jurídica, podem resultar em litígios de alta gravidade.
Em um mercado cada vez mais exposto à judicialização e sob crescente vigilância institucional, prevenir disputas deixou de ser apenas uma prática prudente – tornou-se parte da própria viabilidade econômica e reputacional do negócio imobiliário.
De onde vem os litígios de projetos imobiliários?
A origem de muitos litígios está na negligência com aspectos elementares da segurança jurídica, a começar pelo momento da aquisição do terreno. A ausência de uma due diligence rigorosa, capaz de identificar eventuais débitos incidentes sobre o terreno ou problemas no próprio direito real de propriedade do vendedor[1] (como, por exemplo, vícios na cadeia dominial, ações em curso, gravames não registrados, passivos fiscais e ambientais ocultos), compromete não apenas a estabilidade jurídica dos projetos imobiliários, mas também sua continuidade prática.
Nesse sentido, não obstante o quanto disposto na Súmula n.º 375 do STJ[2] e o princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei n.º 13.097/2015), o TJ-SP já asseverou que o comprador deve realizar diligência prévia extra, como obter certidões forenses do vendedor, sobretudo em negociações de valor elevado, sob pena de não ser considerado terceiro de boa-fé[3].
Também merece destaque a forma de estruturação societária do empreendimento, que desempenha papel relevante na prevenção de riscos jurídicos, na definição de responsabilidades e na governança financeira do projeto.
As sociedades de propósito específico (SPEs) continuam sendo amplamente utilizadas, principalmente por sua finalidade delimitada, facilidade de controle patrimonial e maior previsibilidade tributária. No entanto, em muitos casos, a incorporação é estruturada por meio de sociedades em conta de participação (SCPs), modelo não personificado no qual investidores figuram como sócios participantes enquanto a incorporadora atua como sócia ostensiva, assumindo, por isso, a responsabilidade integral perante terceiros. Esse formato é especialmente utilizado quando se pretende captar recursos com flexibilidade, embora exija atenção redobrada quanto às obrigações do sócio ostensivo. Há ainda a utilização de associações, particularmente em incorporações a preço de custo, nas quais os próprios adquirentes organizam-se para promover e financiar a construção, compartilhando responsabilidades administrativas e decisões relevantes. Embora esse modelo possa reduzir custos e aproximar os adquirentes da gestão do empreendimento, ele também potencializa conflitos e exige governança interna robusta.
Independentemente da estrutura adotada, a afetação patrimonial, prevista na Lei nº 10.931/2004, representa importante mecanismo de blindagem e segurança jurídica: por meio dela, os ativos e passivos do projeto imobiliário são segregados do restante do patrimônio do incorporador, o que fortalece a confiança dos adquirentes e financiadores, assegura a vinculação de receitas à obra e mitiga riscos de constrição por credores estranhos ao projeto. A escolha da melhor estrutura depende de análise jurídica e negocial detida, devendo considerar o perfil dos sócios, a estratégia de financiamento, o modelo de comercialização e o grau de exposição patrimonial aceitável em cada caso.
Não menos relevantes são os riscos decorrentes da deficiência contratual. A experiência mostra que contratos genéricos, mal redigidos ou contrários à jurisprudência dominante têm sido fonte recorrente de litígios. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega, por exemplo, apenas é admitida quando expressamente pactuada e devidamente justificada, sob pena de ser considerada abusiva pelo Judiciário[4]. A cláusula penal por atraso na entrega, por sua vez, encontra limites de proporcionalidade fixados não apenas pela jurisprudência consolidada, mas também pela própria legislação civil. O artigo 413 do Código Civil determina que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo”. Essa diretriz normativa vem sendo interpretada pela doutrina contemporânea como expressão do princípio do equilíbrio contratual. Nessa senda, André Silva Seabra, em estudo aprofundado sobre o tema, entende que tal previsão de limitação e redução da cláusula penal consubstancia uma manifestação do princípio do equilíbrio contratual[5]. A advertência é especialmente relevante em contratos de adesão no setor imobiliário, em que normalmente há uma assimetria informacional e o incorporador deve observar padrões de proporcionalidade e razoabilidade ao estipular penalidades.
Ainda no campo contratual, há diversas cláusulas igualmente sensíveis, como as relativas à devolução de valores em caso de distrato, formas de correção monetária, critérios para resolução por inadimplemento e responsabilização por encargos legais. A denominada “Lei dos Distratos” (Lei nº 13.786/18) trouxe maior previsibilidade a alguns desses temas, mas a jurisprudência ainda oscila em casos específicos. Por isso, é fundamental que os instrumentos sejam redigidos com clareza técnica, equilíbrio de prestações e absoluta transparência — inclusive nos materiais publicitários, cuja divergência com o conteúdo contratual é frequentemente invocada em ações judiciais. Contratos bem elaborados, revisados por equipes jurídicas com atuação especializada, reduzem sensivelmente o índice de litígios.
Outra das causas mais comuns de judicialização no mercado imobiliário, especialmente após a entrega do empreendimento, é aquela referente aos vícios construtivos. Trata-se de defeitos que comprometem a solidez, segurança ou habitabilidade do imóvel, e que, em regra, estão sujeitos ao prazo de garantia previsto no caput do artigo 618 do Código Civil. Os Tribunais, inclusive, têm adotado o entendimento de que a responsabilidade do construtor se estende até mesmo a vícios ocultos que se revelem fora do prazo legal[6], salvo demonstração inequívoca de irregularidade de uso ou total ausência de manutenção pelos usuários. Diante disso, é essencial que as empresas invistam não apenas na qualidade técnica da obra, mas também na documentação de todo o processo construtivo. Diários de obra, laudos técnicos, registros fotográficos, memoriais descritivos, manuais das áreas comuns, manuais dos proprietários e protocolos de entrega de obra devem ser arquivados com rigor, pois servirão como prova em eventual demanda judicial.
Superação de riscos regulatórios em projetos imobiliários
Outro vetor de risco importante está no campo das obrigações regulatórias. O descumprimento de exigências urbanísticas, ambientais ou cartoriais pode não apenas atrasar o cronograma do empreendimento, mas gerar responsabilização administrativa e judicial — inclusive por meio de ações civis públicas ajuizadas pelo Ministério Público. Mesmo quando os projetos imobiliários estão formalmente licenciados, o TJ-SP tem admitido a responsabilidade civil ambiental da incorporadora[7]. Por isso, a atuação jurídica preventiva deve ser integrada à gestão técnica, com mapeamento claro das condicionantes, prazos e riscos associados a cada fase do licenciamento.
Além disso, é fundamental que a incorporadora adote uma estrutura de gestão de documentos eficiente. A ausência de registros organizados, a informalidade nas comunicações com adquirentes e a má gestão de documentos contratuais e administrativos são, não raro, fatores determinantes para o insucesso na esfera contenciosa. Deve-se atentar, ainda, às comunicações feitas por corretores e intermediadores de vendas, cujas eventuais promessas ou representações imprecisas — quando desacompanhadas de respaldo contratual — acabam frequentemente judicializadas sob o argumento de violação da boa-fé objetiva, princípio este que impõe aos contratantes deveres de lealdade, cooperação e informação[8] — que ultrapassam o conteúdo literal do contrato e se estendem à conduta negocial. A jurisprudência tem incorporado essa concepção ao valorizar a atuação transparente e proativa da incorporadora como fator atenuante em demandas de responsabilidade civil.
Importante destacar, ainda, o papel da comunicação institucional no relacionamento com os adquirentes. Muitos litígios decorrem da frustração de expectativas — e não da inexecução propriamente dita. Alterações nos projetos imobiliários, atrasos justificados ou revisões de escopo, se não forem acompanhados de explicações claras e tempestivas, podem ser interpretados como descumprimento contratual. Em empreendimentos imobiliários, essa tutela da confiança[9], esse dever de coerência entre discurso e conduta é particularmente sensível, dada a importância econômica e até emocional do negócio para o adquirente.
Transformando risco jurídico em oportunidade
Mesmo as empresas que adotam práticas preventivas rigorosas estão sujeitas a litígios. A diferença está em como enfrentá-los. Incorporadoras que mantêm gestão ativa do contencioso, com monitoramento sistemático de ações judiciais, atualização constante das teses jurídicas e protocolos internos de decisão sobre acordos ou resistências, conseguem reduzir seu passivo e preservar sua margem financeira. Trata-se de compreender o litígio não como uma anomalia, mas como uma variável gerenciável dos projetos imobiliários.
Evitar disputas judiciais, portanto, não é apenas uma questão de técnica contratual ou cumprimento regulatório. É o resultado de uma cultura organizacional voltada à legalidade, à informação e à confiança. Incorporadoras que tratam o risco jurídico com seriedade institucional constroem empreendimentos mais seguros, mais rentáveis e mais sustentáveis. Em um setor onde o erro custa caro e a reputação é um ativo essencial, a prevenção é, ao fim e ao cabo, a forma mais inteligente de blindagem patrimonial e estratégica.
Por Matheus Colacino, sócio do Junqueira Gomide Advogados
[1] BORGES, Marcus Vinícius Motter. Curso de direito imobiliário brasileiro. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 463.
[2] “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
[3] “Apelação – Embargos de terceiro – (…) Dispensa de certidões do alienante – Falta de cautela (…) – A concentração dos atos na matrícula do imóvel não é suficiente para que o adquirente deixe de adotar maiores cautelas na aquisição de bem imóvel, com a exigência de certidões de ações ajuizadas contra o vendedor (…) Desta forma, a falta de certidões do alienante e a aquisição por preço ínfimo são fatos suficientes à demonstração de que a embargante não agiu com boa-fé. Apelação desprovida.” (TJSP; Apelação Cível 1053605-82.2017.8.26.0506; Relator (a): Lino Machado; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2021; Data de Registro: 08/01/2021.) Cite-se, também, precedente do STJ em que foi privilegiado o interesse do legítimo proprietário em relação ao do terceiro de boa-fé que compra imóvel a partir de escritura falsa (STJ, REsp 2.115.178-SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 21/05/2024). Uma apurada due diligence poderia evitar o ocorrido.
[4] “O Tribunal de origem consignou a abusividade da cláusula de tolerância, ante a previsão de sua aplicação de forma automática, ‘sem que a construtora tenha que apresentar qualquer justificativa’.” (EDcl no AgInt no REsp n. 1.683.413/RO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/10/2018, DJe de 5/10/2018.)
Confira-se também: “A contagem de prazo de tolerância não superior a 180 dias depende da existência de cláusula contratual expressa, clara e inteligível, em consonância com as normas consumeristas.” ((TJSP; Apelação Cível 1000785-17.2024.8.26.0094; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Brodowski – Vara Única; Data do Julgamento: 25/02/2025; Data de Registro: 25/02/2025)
[5] SEABRA, André Silva. Limitação e redução da cláusula penal. São Paulo: Almedina, 2022, p. 291.
[6] Há inúmeros julgados em que se afirma que o início do prazo prescricional para reclamação acerca de vícios ocultos se dá somente com a constatação do vício, mesmo que esta não ocorra dentro do prazo quinquenal do caput do art. 618 do CC. Nesse sentido: “A jurisprudência do STJ destaca que o prazo previsto no art. 618 do CC é meramente para irredutibilidade de garantia mínima, não tendo nenhuma influência com o prazo prescricional, o qual tem como termo a quo a constatação do vício. Precedentes.” (AgInt no AREsp n. 2.172.556/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.)
[7] TJSP; Apelação Cível 1000735-54.2016.8.26.0681; Relator (a): Miguel Petroni Neto; Órgão Julgador: 2ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente; Foro de Louveira – Vara Única; Data do Julgamento: 28/03/2025; Data de Registro: 28/03/2025.
[8] CORDEIRO, António Manuel da Rocha e Menezes. Da boa fé no direito civil. 5ª reimpressão. Coimbra: Almedina, 2021, p. 640.
[9] Nesse sentido, confira-se: “O que em verdade se passa é que todos os homens têm de portar-se com honestidade e lealdade, conforme os usos do tráfico, pois daí resultam relações jurídicas de confiança, e não só relações morais. O contrato não se elabora a súbitas, de modo que só importe a conclusão, e a conclusão mesma supõe que cada figurante conheça o que se vai receber ou o que vai dar. Quem se dirige a outrem, ou invita outrem a oferecer, ou expõe ao público, capta a confiança indispensável aos tratos preliminares e à conclusão do contrato.” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. Tomo XXXVIII. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 439.)